Tiền tệ: VNĐ
094235.4224 info@hydros.vn

An Hải Bắc

NHỮNG SAI LẦM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

sai lầm khi đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm vừa qua phát triển với tốc độ nhanh chóng diễn ra trên khắp các khu vực trên cả nước, công thêm sự đa dạng về loại hình bất động sản khiến việc đầu tư, kinh doanh bất động sản trở nên ngày càng dễ dàng về hình thức. Nhiều nhà đầu tư bất động sản thành công với những mức lợi nhuận thu về rất cao nhưng cũng có rất nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, lỗ vốn, và nặng hơn là phải bán hết tài sản để trả nợ (nợ người – nợ ngân hàng) khi có sự biến động của thị trường. Vậy nguyên nhân chủ quan nào dẫn đến sự thất bại của phân lớn các nhà đầu tư. 

Lưu ý: Các nguyên nhân khách quan (Thiên tai, thời tiết, các thay đổi quy định pháp luật, chính trị…..) sẽ không được đề cập trong bài viết này.

Nguyên nhân đầu tiên: Không am hiểu thị trường bất động sản

Những nhà đầu tư bất động sản đều nhận ra rằng đầu tư vào bất động sản là cách tốt nhất để tích luỹ tiền của và đầu tư liều lĩnh qua việc mua bán bất động sản thế nhưng lại chẳng biết chút kiến thức cơ bản trong việc đầu tư cũng như thông tin thị trường bất động sản. Việc không am hiểu thị trường dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng nhất là chọn sai thời điểm đầu tư, mua tài sản khi thị trường bất động sản nóng sốt. Đây là lỗi rất nghiêm trọng vì tài sản được mua lúc thị giá đang lên quá cao và đắt đỏ sẽ khiến nhà đầu tư bị hớ. Gặp phải trường hợp này nhà đầu tư thường đối mặt với thua lỗ khá nhanh do tài sản đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thật. Biên độ tăng giá còn rất ít hoặc bằng không, thậm chí khối tài sản phải trải qua chu kỳ thăng trầm, (tăng giá xong sẽ đi ngang và điều chỉnh đi xuống) càng khiến suất đầu tư chịu nhiều thách thức hơn.

Nguyên nhân thứ hai: Không nắm rõ pháp lý hợp đồng, pháp lý dự án

Có thể nói đây nguyên nhân này không phải chỉ xảy ra ở những nhà đầu tư mới, mà ngay cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp, lão luyện cũng thường hay mắc phải: Không dính phải pháp lý dự án thì cũng “té” vào pháp lý hợp đồng từ những hợp đồng “chơi chữ” của các chủ đầu tư hay công ty môi giới. Nguyên nhân này còn nghiêm trọng hơn cả nguyên nhân đầu tiên vì nhà đầu tư vừa mất tiền (đôi khi nhận lại được tiền nhưng mất thời gian rất lâu), vừa không nhận được đất.

Nguyên nhân thứ ba: Không có kế hoạch đầu tư rõ ràng

Vấn đề là hầu hết mọi người đều nhìn vào bất động sản là giao dịch thay vì như một chiến lược đầu tư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng, việc thiếu một kế hoạch rõ rằng là sai lầm lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư mua một ngôi nhà bởi vì họ nghĩ rằng họ có một thỏa thuận tốt và sau đó cố gắng tìm ra những gì để phù hợp với nó. Đó là làm việc lạc hậu. Đầu tiên, Nhà đầu tư cần phải có một kế hoạch cho mình. Sau đó,  sẽ tìm mua những bất động sản để phù hợp với kế hoạch đó.

Khi mua bất động sản cần nên xem xét giá trị sử dụng. Khi đầu tư nên tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ: mua để ở, cho thuê, sử dụng toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá… đều có cách chọn hàng hóa khác nhau. Mục tiêu cuối cùng của bất động sản là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động sản phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Do đó, nếu chưa tính đến giá trị sử dụng của bất động sản thì đừng vội gom hàng, vì gần như chắc chắn dòng tiền sẽ bị ghim lại rất lâu.

Nguyên nhân thứ tư: Dồn tiền mua hết vào một dự án

Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không. Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do giá trị tài sản (bất động sản) quá lớn, một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách đầu tư bất động sản khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác nhau.

Nguyên nhân thứ năm: Mua theo cảm tính, đám đông

Nguyên nhân này thường xảy ra với những nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản, nhà đầu tư lần đầu tham gia lễ mở bán tập trung với quy mô hàng trăm người hay hàng nghìn người thường bị “sức mạnh” từ việc “làm thị trường” của các công ty bất động sản dẫn đến việc xuống tiền đặt cọc tại lễ mở bán nhưng khi về nhà lại suy nghĩ “Tại sao mình lại đi mua dự án đấy”.

Hành vi đầu tư bất động sản theo đám đông thể hiện qua sự tương tác của nhà đầu tư với những đội, nhóm và “tin đồn”. Thậm chí một số nhà đầu tư này chuộng các tư vấn của một bộ phận môi giới chuyên dùng tiểu xảo hơn là tin vào những cảnh báo rủi ro. Niềm tin của những nhà đầu tư này khá cảm tính, khu vực nào đông người mua bán họ lập tức chạy theo đuôi, vì nếu không có lợi tại sao nhiều người đổ xô vào thị trường này? Đây là một cách ra quyết định đầu tư hoàn toàn dựa trên cảm xúc.

Theo phân tích của các chuyên gia tỷ lệ đầu tư theo đám đông lên đến 70-80% vì những nhà đầu tư này dễ dãi, thiếu kinh nghiệm và vốn ít nhưng muốn có hiệu quả tức thì. Yêu cầu của những người chạy theo đám đông khi mua bất động sản rất đơn giản, họ chỉ cần kênh đầu tư mang về dòng tiền nhanh chóng, ít quan tâm tâm đến rủi ro.

Tuy nhiên, khoảng 20% nhà đầu tư theo đám đông có sự thận trọng cao với đội nhóm chuyên nghiệp, am hiểu sâu về thị trường, chuẩn bị tài chính bài bản, quản lý rủi ro tốt, vẫn gặt hái thành công trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, 80% nhà đầu tư chạy theo đám đông mất kiểm soát sẽ khó tránh được bẫy pháp lý và thường chịu rủi ro cao.

Nguyên nhân thứ sáu: Lợi dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính là thuật ngữ dùng cho việc sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toàn vốn tự có nhằm tối ưu lợi nhuận và dòng tiền, yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là “đánh nhanh thắng nhanh”. Nhưng đối với những nhà đầu tư không có nguồn vốn ổn định, không nắm được xu hướng thị trường và thiếu kiến thức tính toán tài chính dẫn đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính không hợp lý khiến thực trạng ngưng động vốn và lãi suất khi đầu tư. Đặc biệt thị trường bất động sản tại Việt Nam còn nhiều biến động khiến giá nhà đất lúc lên lúc xuống, trong trường hợp giá nhà đất tụt dốc và đóng băng khiến nhà đầu tư bị chôn vốn và phải gánh lãi suất ngân hàng phải tra dẫn đến cắt lỗ, bán tháo hoặc nặng hơn là bán thêm tài sản để trả nợ.

Nguyên nhân thứ bảy: Lựa chọn dự án đầu tư vượt quá tài chính

Một số nhà đầu tư liều lĩnh đầu tư vào các dự án lớn trong khi thực lực và tiềm lực kinh tế của mình hạn chế để mong muốn thu hồi nhanh, bán nhanh là không nên. Hiện các nhà đầu tư bất động sản hay phạm phải sai lầm này. Khi tiềm lực kinh tế yếu không đủ vốn đầu tư, không thanh toán kịp các đợt đóng tiền dẫn đến phải thanh lý hợp đồng sớm để trả nợ.

Nguyên nhân thứ 8: Không có người tư vấn, hỗ trợ chuyên nghiệp

Đây có thể là nguyên nhân ít nhà đầu tư để ý đến và thường không quan tâm. Nhưng theo thống kê khi có các chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp hỗ trợ giúp giảm 70% - 80% tỷ lệ rủi ro trong quá trình mua bán bất động sản. Mặc khác chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp sẽ cung cấp cho nhà đầu tư những thông tin thị trường thực tế và có khả năng theo sát, phân tích thị trường rất tốt giúp nhà đầu tư có nhiều lựa chọn cho kế hoạch đầu tư. Vì vậy, Nhà đầu tư hãy tìm kiếm cho mình những chuyên viên tư vấn giỏi, đáng tin cậy để được hỗ trợ và giúp đỡ.

Send this to a friend