Cơn sốt bất động sản công nghiệp đã thu hút sự quan tâm của nhiều gương mặt mới và đây cũng là lúc cần thay đổi tư duy phát triển loại hình bất động sản này.

Nhiều “tân binh” nhập cuộc

Bối cảnh quốc tế mới cùng sức hấp dẫn đầu tư tại Việt Nam đã khiến bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc nóng trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Theo đó, “nước chảy chỗ trũng”, phân khúc này liên tục đón nhận những “tay chơi” mới.

Mới đây, Tập đoàn Asanzo gây chú ý khi quyết định chi cả ngàn tỷ đồng để thành lập Tập đoàn Đầu tư tài chính Winsan, một công ty mới hoạt động đa ngành, bao gồm cả bất động sản công nghiệp. Ông Phạm Văn Tam, Chủ tịch Winsan cho biết, nguồn lực ban đầu dành cho doanh nghiệp mới này khoảng 1.000 tỷ đồng và 70% số vốn được dùng để đầu tư cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

“Trong bối cảnh Covid-19 tác động tiêu cực đến nhiều ngành, lĩnh vực kinh tế, thì thương mại điện tử sẽ tạo đà cho bất động sản công nghiệp phát triển, đáp ứng nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi đang tăng dần. Ngoài ra, sự chuyển dịch sản xuất từ những công ty toàn cầu sang Việt Nam cũng mang đến nhiều tín hiệu tích cực cho bất động sản công nghiệp”, ông Tam nhận định.

Trước đó, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đã có động thái mở rộng sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp này đã thông qua chủ trương góp 68% vốn, tức khoảng 462 tỷ đồng, để thành lập Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển khu công nghiệp Phát Đạt (vốn điều lệ ban đầu 680 tỷ đồng).

Chia sẻ về hướng đi mới này, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt khẳng định, đó không phải hướng đi nhất thời “chạy đua” theo xu hướng hay cơ hội ngắn hạn, mà có sự lựa chọn, chuẩn bị và triển khai với nền tảng vững chắc.

“Trước mắt, chúng tôi sẽ tập trung vào các địa phương đã có cơ sở và lợi thế để phát triển khu công nghiệp hiện đại, điển hình là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu” và hợp tác với đối tác Nhật Bản để triển khai các dự án bất động sản công nghiệp”, ông Đạt nói.

Bên cạnh đó, “ông lớn” trong ngành bất động sản Vingroup cũng lấn sân bất động sản công nghiệp với việc thành lập Công ty cổ phần Đầu tư khu công nghiệp Vinhomes.

Công ty cổ phần Xây dựng và phát triển đô thị Hòa Phát (một thành viên của Tập đoàn Hòa Phát) đã “nhanh chân” đầu tư vào bất động sản công nghiệp. Hay DRH Holdings đã trình cổ đông kế hoạch đầu tư vào lĩnh vực giàu tiềm năng này nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư.

Không chỉ là doanh nghiệp trong ngành, sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp còn thu hút sự quan tâm của những doanh nghiệp ngoài ngành.

Tại Đồng Nai, những cánh rừng cao su đang được nhắm đến và cái tên “sáng nhất” trong việc phát triển quỹ đất đặc thù này là Tổng công ty Cao su Đồng Nai.

Doanh nghiệp này đã đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai xem xét cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 18.000 ha đất cao su để phát triển 5.000 ha khu, cụm công nghiệp, phần còn lại phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và khu dân cư.

Ông Đỗ Minh Tuấn, Tổng giám đốc Tổng công ty Cao su Đồng Nai cho biết, từ năm 2020, Tổng công ty triển khai mở rộng 500 ha đối với Khu công nghiệp Long Khánh và 70 ha đối với Khu công nghiệp Dầu Giây; dự kiến đến năm 2025, sẽ chuyển đổi 2.000 ha đất cao su sang đầu tư khu công nghiệp.

“Con số 18.000 ha đất trồng cao su đề xuất chuyển đổi là phục vụ giai đoạn từ nay đến năm 2030”, ông Tuấn chia sẻ.

Tương tự, đại gia ngành điện là Tổng công ty cổ phần Thiết bị điện Việt Nam (Gelex) đã công khai chiến lược mới với việc rút khỏi mảng logistics, chuyển sang bất động sản khu công nghiệp bằng kế hoạch thâu tóm Tổng công ty Viglacera.

Cần thay đổi để bứt phá

Từ góc nhìn của một “ngoại binh”, đại diện Công ty BW Industrial cho biết, bất động sản công nghiệp đang cho thấy sức hút rất lớn trong bối cảnh dòng vốn đầu tư chảy mạnh vào Việt Nam. Theo ông C.K Tong, Tổng giám đốc BW Industrial, Việt Nam đang trở thành điểm đến hàng đầu của nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) nhờ vị trí chiến lược, nguồn lao động trẻ, dồi dào, các hiệp định thương mại tự do bắt đầu có hiệu lực, cùng kinh tế vĩ mô vững chắc và linh hoạt.

“Không chỉ những nhà sản xuất hàng đầu thế giới, mà các công ty khởi nghiệp, các nhà sản xuất công nghệ cao và kỹ thuật số… cũng đang chạy đua để xây dựng và mở rộng sản xuất tại Việt Nam”, ông C.K Tong nói và ví von, những doanh nghiệp này như “những ong chúa”, khi dịch chuyển, sẽ mang theo đàn “ong thợ” là hàng trăm nhà cung ứng khác đến Việt Nam.

Ông C.K Tong phân tích: “Các nhà sản xuất sẽ không chuyển dịch một mình bởi yếu tố chuyên môn hóa sản xuất. Theo đó, sự dịch chuyển của toàn bộ hệ sinh thái chuỗi cung ứng là tất yếu. Các doanh nghiệp này đang gặp thách thức về vốn, địa điểm xây dựng, giấy phép và nguồn lao động, vì thế, các yếu tố liên quan tới hạ tầng như nhà kho, xưởng… xây sẵn là một giải pháp được họ quan tâm”.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Koen Soenens, Giám đốc kinh doanh và marketing, Công ty TNHH Quản lý Deep C đánh giá, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp như hiện nay, Việt Nam là một biểu tượng phát triển mạnh mẽ trong khu vực và trên thế giới. Tuy nhiên, việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam còn có một vài nút thắt cần tháo gỡ, một trong số đó liên quan đến hạ tầng và chi phí logistics.

Theo ông Koen Soenens, thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều cải thiện về hạ tầng như thúc đẩy xây dựng các tuyến cao tốc…, nhưng so với các quốc gia phát triển khác thì cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa. Kẹt xe cũng là vấn đề cần phải giải quyết trong thời gian tới, bởi điều này sẽ khiến việc vận chuyển hàng hóa khó khăn, dẫn đến chi phí vận chuyển tăng cao.

Bên cạnh đó, một nút thắt khác được chỉ ra là nguồn cung và hiệu suất lao động tại Việt Nam. Ông Koen Soenens cho biết, đây là thách thức lớn nhất mà các doanh nghiệp nước ngoài nói chung, Deep C nói riêng, phải đối mặt khi có nhu cầu đầu tư vào Việt Nam.

“Tại Việt Nam, chi phí rẻ là một lợi thế khi mức lương tháng trung bình của công nhân thấp hơn so với các nước khác. Song điều bất lợi là hiệu suất lao động không cao, nguyên nhân có thể liên quan đến nhiều yếu tố như công tác đào tạo, chất lượng nhân sự chưa đồng đều… Để tăng sức hút nhà sản xuất nước ngoài, điều này cần phải cải thiện sớm trong thời gian tới”, ông Koen Soenens nói.

Các chuyên gia đều có chung nhận định rằng, đầu tư vào bất động sản công nghiệp cần hướng tới đô thị công nghiệp, chứ không chỉ là xây tường rồi cho thuê đất đơn thuần. Vì thế, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp cần phải thay đổi tư duy.

Một khu công nghiệp truyền thống sẽ không đủ dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài hạ tầng sản xuất, khách thuê cần chỗ ở cho công nhân, chuyên gia, các tiện ích an sinh đi kèm, nên đô thị công nghiệp sẽ là xu hướng tất yếu.

Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB)

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về vấn đề này, ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB) cho rằng, dù Công ty vẫn đang triển khai cho thuê đất để xây dựng nhà xưởng, nhưng định hướng sắp tới phải là phát triển đô thị – công nghiệp. Một khu công nghiệp thành công sẽ cần một đô thị với đầy đủ tiện ích xã hội xung quanh để đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho công nhân, chuyên gia.

“Trong thời gian tới, KSB sẽ tập trung mở rộng Khu công nghiệp Đất Cuốc giai đoạn II với 200 ha, đồng thời tập trung hoàn thiện hạ tầng các phần đất đã đền bù xong để cho thuê”, ông Đạt nói và cho biết thêm, KSB sẽ hỗ trợ miễn phí các nhà đầu tư trong việc xin giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh, tìm kiếm người lao động…

Chia sẻ về chiến lược thu hút nhà đầu tư, ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc kinh doanh và tiếp thị Công ty IMG cho biết, chiến lược của IMG là tập trung vào phát triển những thứ khác biệt và khác biệt lớn nhất của doanh nghiệp là tập trung phát triển về vị trí. Tiếp đến là tập trung tạo ra hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và tạo mọi điều kiện hỗ trợ khách hàng về vấn đề pháp lý.

Theo ông Tùng, những yếu tố trên đã tạo ra giá trị cộng hưởng rất lớn, thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư và chỉ khi doanh nghiệp làm được những điều này thì các nhà đầu tư mới yên tâm khi quyết định lựa chọn hợp tác.

“Để làm được điều này, cần sự hỗ trợ rất lớn từ chính quyền địa phương. Chúng tôi may mắn được UBND tỉnh Long An ưu ái, nên những vấn đề liên quan đến thủ tục được giải quyết rất nhanh”, ông Tùng nói.

Ông Tùng cho biết thêm, hiện nay, nền tảng công nghệ đã tạo ra công cụ truyền thông rất lớn cho các doanh nghiệp. Điều này đã giúp IMG tạo ra hiệu quả, thu hút được những nhà đầu tư từ nước ngoài.

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group, sự phát triển mạnh các khu công nghiệp, cụm công nghiệp sẽ tạo ra một làn sóng đầu tư lớn cho khu vực. Biên lợi nhuận của bất động sản công nghiệp lẫn đô thị vệ tinh sẽ tăng mạnh trong 2 năm tới khi các công trình và hàng loạt dự án khu đô thị gần biển được hoàn thiện. Đặc biệt, những dự án được quy hoạch đồng bộ, bài bản và tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ được ưa chuộng hơn so với đất phân lô riêng lẻ, bởi vấn đề an ninh và tính chất cộng đồng cư dân luôn được đảm bảo.

Bên cạnh đó, những công trình này có thể giúp chủ sở hữu linh hoạt khai thác các công năng đa dạng của bất động sản như an cư lâu dài, kinh doanh, cho thuê nhà dài hạn hoặc cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn hạn cho lực lượng chuyên gia và lao động đang công tác tại các khu công nghiệp.

“Những ảnh hưởng, tác động trong năm 2020 đã giúp sân chơi bất động sản được sàng lọc, mở ra cơ hội mới cho các doanh nghiệp trụ vững sau đại dịch theo đúng nghĩa ‘vàng thật không sợ lửa’. Năm 2021, thị trường bất động sản sẽ phục hồi sau một năm ảm đạm do ảnh hưởng của đại dịch. Đặc biệt, bất động sản công nghiệp và vùng đô thị vệ tinh sẽ chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới”, ông Quyền nói.

Theo Tin nhanh chứng khoánhttps://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-cong-nghiep-nuoc-chay-cho-trung-261733.html